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【店舗開発】
[一般の不動産会社と店舗開発業者の違い]
一般の不動産会社(住居用・一般的な売買仲介)と「店舗開発業者(商業用)・店舗専門の不動産会社」の最大の違いは、
『物件そのもの』を売るか、『その物件で生まれるビジネスの利益(売上)』まで見据えて動くかという視点にあります。
一般の不動産やが「部屋や土地のスペック」を重視するのに対し、店舗開発業者は「マーケット(市場)と法規制、商業の仕組み」
を深く理解しているプロフェッショナルです。
【店舗出店の流れ】
[店舗開発の8つのステップ]
1.コンセプトの決定
ターゲット層や提供する価値、売上目標を明確にする。
2.市場・商圏調査
出店候補エリアの人口動態、競合調査、通行人・交通量等の調査。
3.立地選定と物件探し
コンセプトに合う場所の選定、不動産会社から情報収集し現地確認。
4.事業計画の作成
初期費用やランニングコスト、損益分岐点(利益が出始めるライン)を試算する。
5.資金調達
金融機関からの融資や自己資金の準備
6.物件契約(出店契約)
賃貸借契約(出店契約)を締結する(条件交渉必須)
7.設計・内装工事
内装業者と打ち合わせし、内外装等の施工
但し、SCや商業施設への出店には、厳しい制約(ルール)が存在します。また、施設側と出店者側の費用・
工事負担を明確にする「ABC工事」の区分があり、工事業者も施設側の指定業者も存在します。
8.許認可・開店準備
業種・業態によっては、行政への届け出、スタッフの採用・教育、商品・備品調達を行う。
[私ども店舗開発業者の役割り]
店舗開発業者は、出店を希望する企業(テナント)に代わって、「最も利益が出る(成功確率の高い)出店場所を見つけ、
オープンまでの複雑な契約・調整業務をすべて代行する」ことです。
単に物件を探して仲介するだけでなく、企業の「経営戦略パートナー」として動きます。
[店舗開発の4つの柱]
1.戦略・リサーチ 2.物件発掘 3.法・技術検証 4.契約・引継ぎ
1.戦略・リサーチ(マーケティング)
テナントの業態が「どこに出せば儲かるか」を科学的に分析します。
・商圏分析 : 出店候補地の人口密度、昼夜の人口動態、競合店舗の数などをデータ化します。
・通行料・客層調査 : 実際に現地に立ち、時間ごとの通行人数や、ターゲット層(例 : 主婦層、ビジネスパーソンなど)
・売上予測の算出 : 収集したデータから、その場所に出店した場合の「想定月商」をシミュレーションします。
2.物件発掘・交渉(営業・パイプ役)
市場に出回らない優良な区画情報を仕入、有利な条件を引き出します。
・未公開物件情報の仕入 : SCデベロッパーやビルオーナーと日ごろから情報交換し、「退店予定の区画」などの
解約前情報をいた早く掴みます。
・デベロッパーへのプレゼン : 「このテナントが入れば、SC全体の集客が上がります」と、施設側にテナントの
魅力を売り込みます。
・条件交渉 : 賃料(固定家賃・歩合家賃)の交渉だけでなく、フリーレント(家賃無料期間)の取得や、工事区画の交渉
(C工事からB工事・A工事へ変更など)を行い自由度や初期投資を抑えます。
3.法・技術検証(技術コンサルタント)
・インフラ容量の確認 : 電気(kw)、ガス(号数・圧)、給排水、廃棄ダクトのルートがテナントの
業態(特に重飲料など)の基準を満たしているか確認します。
・法規制のクリア : 建築基準法(用途変更が必要か)、消防法、保健所基準、風営法(学校や病院からの距離制限)など
に抵触しないかを事前に調査します。
4.契約・引継ぎ(コーディネーター)
複雑な契約を成立させ、バトンを次のチーム(内装・運営)へ引継ぎます。
・契約書(定期借家契約など)の精査 : SC出店で一般的な「定期建物賃貸借」の特約や違約金、退去時の原状回復義務などのリスクをチェックします。
・内装・施工チームへの引継ぎ : 契約締結後、物件の引き渡し状況やインフラの位置などの詳細なデータをデザイナーや内装業者に正確に引き継ぎます。
具体的な支援サポート内容・費用等については下記、《なごみや 店舗出店・開業サポート》ページにて。
《なごみや 店舗出店・開業サポート》
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